O ano de 2024 foi histórico para o mercado imobiliário brasileiro, com recorde de financiamento e uma forte movimentação de vendas e lançamentos. Segundo balanço da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), divulgado nesta quarta-feira (29), houve um crescimento de 25% em relação ao ano anterior.
Sandro Gamba, presidente da entidade, disse durante entrevista coletiva que "foi o melhor ano da nossa história, refletindo uma resiliência notável". Segundo ele, o crescimento da renda real do consumidor contribuiu para o resultado.
As operações de crédito imobiliário realizadas por meio das duas principais fontes de recursos do setor -poupança e FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço)- totalizaram R$ 312,4 bilhões de crédito liberado no ano passado. O programa federal Minha Casa, Minha Vida foi o maior responsável por impulsionar os financiamentos, registrando o melhor ano da participação do FGTS.
O SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) também contribuiu com um crescimento de 22%, com destaque para imóveis usados. A captação líquida do SBPE ficou negativa em R$ 21,7 bilhões, abaixo dos R$ 72,4 bilhões registrados em 2023.
Tida como responsável pelo desempenho negativo da poupança e constante preocupação do setor, a elevação da Selic (taxa básica de juros) ainda não é empecilho para obter crédito imobiliário, segundo o levantamento. A Abecip prevê que o impacto da trajetória de alta da taxa, se acontecer, será percebido a partir de 2025.
Uma das principais referências para o crédito imobiliário é a taxa longa de juros, que tem se mantido elevada nos últimos três anos.
A taxa de juros para financiamentos de longo prazo, especificamente a de dez anos, se estabilizou em torno de 14,7%, com uma inclinação dessa curva.
Cada agente financeiro adota estratégias diferentes para lidar com essa taxa, mas a realidade é que, para o crédito imobiliário, o impacto dessa alta é notável, principalmente no que diz respeito ao custo do financiamento.
Gamba afirma que a tendência é que, caso a curva longa de juros continue a se acentuar, o volume de financiamentos sofra uma redução de até 20%, afetando tanto a compra de imóveis novos quanto o crédito para construtores e incorporadores.
Esse é um dos motivos apontados por ele ao prever que a relevância de 2024 não deve se repetir em 2025. Ele diz, porém, que a adaptação dos agentes financeiros e a crescente diversificação das fontes de crédito podem ajudar a sustentar o setor, mesmo diante de um ambiente de juros mais altos e menor disponibilidade de crédito.
Espera-se que os financiamentos realizados pelo SBPE se mantenham próximos de R$ 155 bilhões, ainda entre os melhores resultados da história. O financiamento com recursos do FGTS deve crescer 1%, com uma previsão de R$ 126,8 bilhões conforme o orçamento do fundo para 2025. Com isso, o volume total de empréstimos deve atingir cerca de R$ 282 bilhões em 2025 -uma redução de 10% em relação a 2024.
Além do financiamento via poupança e FGTS, o mercado de capitais tem ganhado cada vez mais relevância no financiamento do setor imobiliário e abocanhado parte da demanda. O CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) foi um dos instrumentos que mais cresceu, e deve continuar ganhando força nos próximos anos, segundo projeções da Abecip.
Já as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) perderam parte de sua atratividade, especialmente após a redução no prazo de liquidez que aumentou o seu custo.
VALORIZAÇÃO DOS IMÓVEIS
Em termos de preços, o mercado imobiliário brasileiro também viu uma valorização acima da inflação em quase todas cidades avaliadas pelo IGMI-R (Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial) Abecip, que norteia a precificação dos imóveis.
Os preços dos imóveis subiram 12,7% em 2024, segundo o índice, ficando acima do IPCA (índice oficial da inflação) do ano passado, de 4,83%. Apenas Rio de Janeiro e Porto Alegre mostraram crescimento menor que o IPCA.
O índice mostra que quem comprou imóvel nos últimos sete anos, teve o bem valorizado. No período, o IGMI-R cresceu 88,1% contra um IPCA de 44,4%. Um dos motivos, diz a entidade, é o crescimento da demanda imobiliária que começou na pandemia. Esse aumento de preços reflete uma absorção saudável do estoque de imóveis, que atualmente se encontra em níveis baixos, favorecendo ainda mais a valorização.
Porém, com a desaceleração esperada para o setor em 2025 e a possível redução no volume de crédito imobiliário, a tendência é que o ritmo de valorização dos imóveis também diminua. Gamba afirma que o estoque de imóveis novos deve continuar a ser absorvido de maneira gradual, mas o nível de lançamentos e vendas provavelmente será menor.
